La protección de los consumidores de préstamos y créditos hipotecarios

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La protección de los consumidores de préstamos y créditos hipotecarios 

En el Boletín Oficial del Estado del día 1 de abril de 2009 se publicó la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, que nace con la finalidad de dar cobertura legal a un fenómeno que está en auge, cual es el de la concesión de créditos y préstamos hipotecarios por empresas que no son entidades de crédito.

Ámbito de aplicación

La Ley nace, según explica en su Exposición de Motivos, por la aparición de dos fenómenos que, hasta la fecha, no contaban con una previsión normativa específica, y que están adquiriendo en la actualidad un gran auge:

– Los créditos y préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito.  Dado que en el ordenamiento español esta actividad no está reservada a las entidades de crédito, cuando es desarrollada por otro tipo de empresas, hasta ahora sólo quedaba sometida a la legislación general de protección de los consumidores.

– Y los servicios de intermediación del crédito entre los que destacan las actividades de agrupación de deudas, realizadas por empresas que no entran dentro de la categoría de entidad de crédito

Por lo tanto, el ámbito subjetivo de aplicación de la Ley viene definido, en primer lugar, por la exclusión de las entidades de crédito sometidas a las normas de ordenación y disciplina de crédito y supervisadas por el Banco de España y respecto de las cuales se respeta el régimen actualmente vigente en materia de crédito al consumo, venta a plazos de bienes muebles y comercialización a distancia de servicios financieros.  De este modo la Ley sólo resulta aplicable a las empresas distintas a las entidades de crédito que se dediquen a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios y la intermediación o asesoramiento en la concesión de préstamos o créditos.

La Ley excluye de su ámbito de aplicación a las entidades de crédito.

Registros

Estas empresas deberán inscribirse en unos registros especiales creados al efecto en las Comunidades Autónomas y en un registro estatal especial para empresas que no son entidades de crédito, con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad.  Además, estas empresas han de contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores.

Obligaciones de transparencia

Se establecen las informaciones que la empresa debe facilitar al consumidor, con una antelación mínima de cinco días a la firma del contrato, sobre la propia empresa, sobre el producto o servicio ofrecido y sobre el contrato, incluyendo el precio total que debe pagar el consumidor.

Las condiciones generales de contratación estarán a disposición de los consumidores en la web o en los establecimientos donde deberán contar con tablón de anuncios.

Las tarifas, en principio libres, han de ser dadas a conocer en folletos y al Registro indicando supuestos y periodicidad.  Corresponderán a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos, no siendo posible cargar comisiones o gastos por servicios no pedidos de forma expresa.

La tasación, si la paga el consumidor, ha de indicarse la identidad de los profesionales seleccionados y las tarifas de honorarios aplicables y entregar copia si se hace la operación y, sino, el original.

Asimismo se regula la oferta vinculante que hay obligación de presentar por escrito y firmada o notificar su denegación, con un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.  Ha de contener las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, para la escritura de préstamo. Debe de constar el derecho del consumidor, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con una antelación de tres días, en el despacho del notario autorizante.

El contrato incluirá los derechos que correspondan a las partes en orden a la modificación del coste total del crédito.

En los préstamos o créditos hipotecarios será de aplicación lo dispuesto en materia de amortización anticipada por la legislación específica reguladora del mercado hipotecario.

En los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas, la comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará cualesquiera gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario u otros.

El incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa que se deriven de los contratos, así como los relativos al suministro de dicha información previa, podrá dar lugar a la invalidez civil o a la integración de los contratos, teniendo en cuenta que corresponde a las empresas la carga de la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley.  Las empresas podrán someter sus conflictos con los consumidores a arbitraje de consumo, mediante su adhesión al Sistema Arbitral del Consumo.  Y se regula la acción de cesación frente a las conductas contrarias a la Ley que lesionen los intereses generales, colectivos o difusos, de los consumidores.

La regulación en cuanto a transparencia, comunicaciones comerciales, publicidad, información previa, oferta vinculante, tasación, precios y, en general, protección a los consumidores es similar a la aplicable a las entidades de mercado hipotecario.

Deberes notariales y registrales

Se extienden a estas empresas las obligaciones que ya cumplen las entidades de crédito respecto del contenido de las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios.  Concretamente, estas escrituras contendrán las cláusulas financieras, debidamente separadas de las restantes, que ajustarán su orden y contenido a lo establecido en el anexo II de la citada Orden de 5 de mayo de 1994.  Las demás cláusulas no podrán desvirtuar el contenido de aquéllas en perjuicio del consumidor.

Se impone a los notarios y registradores un control de legalidadimponiéndoles la obligación de denegar el otorgamiento o la inscripción de la escritura cuando el préstamo o crédito “no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley“.  Frente a la denegación, se prevé un procedimiento administrativo que recuerda mucho al derivado de la nota de calificación registral con sus hechos y fundamentos de derecho y recurso ante el órgano superior: la Dirección General de Registros y del Notariado.

Además, en estos títulos el notario debe de desarrollar importantes labores de:

– Comprobación de discrepancias entre la información previa al contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas jurídicas y financieras del documento contractual, y la no existencia de gastos en cláusulas no financieras.
– Información al consumidor del valor y alcance de las obligaciones que asume y
– Advertencia al consumidor de las discrepancias halladas, diversos datos sobre tipos de interés, reembolso anticipado, etc.

Se especifican los deberes notariales y registrales respecto de las escrituras de préstamo o crédito hipotecario.

Actividad de intermediación

Asimismo, la Ley regula el régimen jurídico de la transparencia de los propios contratos de intermediación celebrados por empresas.  No aborda el régimen jurídico de los contratos sobre los que se intermedia, por lo que si, por ejemplo, la intermediación recae sobre un préstamo al consumo, el régimen jurídico de tal contrato de préstamo continúa rigiéndose por lo que establezca la Ley 7/1995, de 23 de marzo, y ello tanto si el contrato de préstamo es otorgado por una empresa como por una entidad de crédito.

En cuanto a la actividad de intermediación, se regula el régimen jurídico de la transparencia de los propios contratos de intermediación celebrados por las empresas y especialmente, la agrupación de préstamos y créditos. Se regulan las condiciones cuando trabajan en exclusiva y la retribución de las empresas independientes.

Fuente: Eurojuris – España

Acerca de Manel

Magistrado con veinte años de experiencia en materia penal y Derecho de la Unión Europea.

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